Immobilienmarkt Deutschland 2026: Sanfte Erholung nach der Korrektur
Einleitung: Zinswende, Märkte und die Prognose für 2026
Nach den Turbulenzen der vergangenen Jahre und der Konsolidierung der Bauzinsen im Jahr 2025 stellt sich die zentrale Frage: Was bringt das Immobilienjahr 2026?
Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Prognosen und untersucht die entscheidenden Faktoren, die den Markt bestimmen:
- Wie entwickeln sich Preise und Mieten angesichts der Wohnraumknappheit?
- Wie können Finanzierende die Planungssicherheit erhöhen und welche Kreditlaufzeiten sind ratsam?
- Wo lauern die Stolperfallen – insbesondere angesichts der Entkopplung von Preisen und Einkommen?
- Wie stark differieren die regionalen Aussichten zwischen Metropolen, Schwarmstädten und ländlichen Gebieten?
Unsere Analysten ordnen die Zins- und Marktentwicklung ein, schauen auf das kommende Jahr und wagen trotz vieler Unwägbarkeiten eine fundierte Prognose.
Rückblick 2025 und Prognose 2026
Das Jahr 2025 war an den Finanzmärkten von einer Konsolidierung der Bauzinsen geprägt. Nach den Turbulenzen der Vorjahre stabilisierten sich die Hypothekenzinsen in einem Korridor, der den Marktteilnehmern wieder mehr Planungssicherheit gab. Diese Stabilisierung markierte das Ende der tiefgreifendsten Korrektur seit der Finanzkrise und legte den Grundstein für die erwartete moderate Erholung im Jahr 2026.
Experten prognostizieren für 2026 eine Trendwende am deutschen Immobilienmarkt. Nach einer Phase der Korrektur und Stagnation signalisieren die Zahlen eine moderate Stabilisierung, angetrieben durch eine anhaltende Wohnraumknappheit und eine vorsichtige Rückkehr der Investoren.
Die Hochzinsphase hat den Markt in den letzten Jahren tiefgreifend verändert. Nun legen Analysen nahe, dass 2026 das Jahr sein wird, in dem sich der Markt auf einem neuen, höheren Zinsniveau konsolidiert.
Das Ende des Preisverfalls: Wohnimmobilien ziehen an
Der wichtigste Indikator ist das erwartete Ende des Preisrückgangs. Der Markt zeigt sich stabilisiert: Laut DAVE-Immobilienverbund-Marktreport für 2025/2026 hat sich der Markt nach der Zinswende eingependelt, was Kapitalanlegern wieder attraktive Einstiegsgelegenheiten bietet.
Der Großteil der Analysen erwartet für 2026 einen moderaten Preisanstieg von ca. 3–3,5 %.
Die Landesbank Baden-Württemberg (LBBW) geht davon aus, dass die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland wieder anziehen, auch wenn das Vor-Coronaniveau aufgrund von Faktoren wie stagnierendem Bevölkerungswachstum und nur langsam steigenden Mieten noch nicht erreicht wird.
Herausforderungen am Mietmarkt
Die größte strukturelle Schieflage des deutschen Immobilienmarktes bleibt die Lücke zwischen Bedarf und Angebot. Denn das Immobilienangebot bleibt knapp – der Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) schätzt, dass der Wohnraumbedarf im Jahr 2026 nur zu etwa 58 % gedeckt wird. Diese Knappheit befeuert den Mietmarkt:
Experten rechnen für 2026 mit einem durchschnittlichen Mietwachstum von 5 % bis 6 % in deutschen Metropolen. Unter Mietwachstum (oder Mietsteigerung) versteht man die prozentuale Veränderung der durchschnittlichen Miete pro Quadratmeter über einen bestimmten Zeitraum (z. B. jährlich). Es ist ein zentraler Indikator für die Marktanspannung und kann sich auf Bestandsmieten oder, was häufiger beobachtet wird, auf Neuvertragsmieten beziehen.
Regionale Marktsplitter und Differenzierung
Die Aussage, dass "Deutschland nicht gleich Deutschland" ist, gilt im Immobilienmarkt mehr denn je:
Urbaner Raum: Ballungsräume und Schwarmstädte bleiben Nachfragemagnete und erwarten stabile bis leicht überdurchschnittliche Preissteigerungen. Ländliche Gebiete: Ihnen drohen weiterhin Stagnation oder sogar Rückgänge.
Diese Spreizung macht eine gründliche Standortanalyse für Investoren und private Käufer unverzichtbar.
Stolperfallen und Herausforderungen für den Markt 2026
Trotz des vorsichtigen Optimismus bleiben erhebliche strukturelle und makroökonomische Risiken bestehen, welche die Prognosen beeinflussen können. Hierzu zählen unter anderem makroökonomische Stolperfallen, wie die Entkopplung von Immobilienpreisen und Reallöhnen sowie die Unsicherheit der EZB-Politik stellen die größten Risiken dar. Regulatorische Veränderungen (wie Mietpreisbremsen, ESG-Auflagen) und die weiterhin hohen Baukosten können die Renditen unerwartet drücken.
Finanzierungstipps: Langfristige Zinsbindung empfohlen
Die Frage nach der idealen Kreditlaufzeit bleibt angesichts der aktuellen Zinslandschaft relevant. Obwohl die kurzfristigen Zinsen aktuell wieder unter denen von Krediten mit langer Laufzeit liegen, mahnen Analysten zur Vorsicht.
Die rasche Zinsanhebung der EZB im Jahr 2022 und die angespannte geopolitische Lage sprechen weiterhin für eine längerfristige Zinsbindung. Experten, wie Dr. Klein empfehlen, Planungssicherheit über die möglichen Vorteile einer kurzfristigen Finanzierung zu stellen.
Fazit: Konsolidierung mit klaren Risiken
Der deutsche Immobilienmarkt erlebt 2026 eine Phase der Normalisierung und Konsolidierung. Die Zeiten des überhitzten Booms sind vorbei, doch die strukturelle Knappheit an Wohnraum verhindert einen längeren Abschwung.
Die wichtigsten Erkenntnisse für 2026:
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Moderates Wachstum: Es wird ein durchschnittlicher Preisanstieg von ca. 3 % erwartet, angetrieben durch eine höhere Nachfrage privater Haushalte.
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Regionale Spreizung: Das Wachstum ist extrem ungleich verteilt. Während Ballungsräume und Schwarmstädte (z. B. München, Erlangen) sich stabilisieren oder leicht wachsen, drohen ländlichen Gebieten Stagnation oder Rückgänge.
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Soziale Risiken: Die größte makroökonomische Stolperfalle ist die wachsende Kluft zwischen steigenden Immobilienpreisen und stagnierenden Reallöhnen (BVR). Diese Entkopplung könnte die Nachfrage langfristig abwürgen und junge Familien vom Markt ausschließen.
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Planungssicherheit: Die anhaltende Unsicherheit erfordert bei der Finanzierung klare Strategien; Experten empfehlen, Planungssicherheit über die kurzfristigen Vorteile zu stellen.
Dieser Artikel wurde verfasst von Sybille Walz
Quellenangaben zu den Fotos Foto: Ihre Immobilie / @Canva Foto: Weitblick: Immobilienpreise 2026 / eigene Darstellung, erstellt mit CANVA Foto: Preisindizes für Ein- und Zweifamilienhäuser/ eigene Darstellung, erstellt mit CANVA, Quelle Destatis, 2025 Foto: Preisindizes für Eigentumswohnungen / eigene Darstellung, erstellt mit CANVA, Quelle: Destatis 2025
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